Urbanisme

Lors d’une construction, d’une modification ou d’une démolition d’un bâtiment, vous devez effectuer impérativement une déclaration de travaux auprès de la mairie.

Toutes les infos et formulaires sont téléchargeable en ligne sur Service-public.fr ou à retirer auprès de la mairie.

CERTIFICAT D’URBANISME

Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme.

  • Le premier est un certificat d’urbanisme d’information. Il permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur : les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme), l’existence de servitudes d’utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété), la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné. Ce certificat n’indique pas si le terrain est constructible ou non.
  • Le second est un certificat d’urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

CONSTITUTION DU DOSSIER

Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d’urbanisme) :

  • une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors œuvre du bâtiment projeté,
  • un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.

La demande de certificat d’urbanisme et son dossier qui l’accompagne doivent être fournis en :

  • 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,
  • 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Le dossier peut être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. L’administration dispose d’un délai variable pour répondre à une demande de certificat d’urbanisme :

  • il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,
  • ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Réponse de l’administration

En cas de réponse négative, l’administration précise les motifs qui s’opposent à la réalisation du projet.

DURÉE DE VALIDITÉ DU CERTIFICAT D’URBANISME

  • La durée du certificat d’urbanisme (qu’il s’agisse d’un certificat d’urbanisme d’information ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.
  • Cette durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et contributions d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.

DEMANDE DE PROLONGATION DU DÉLAI DE VALIDITÉ

  • La demande s’effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger.
  • Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois.

GARANTIES DU CERTIFICAT D’URBANISME

Pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d’urbanisme.

DÉCLARATION PRÉALABLE DE TRAVAUX

La déclaration préalable est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document est obligatoire pour les travaux de faible importance.

Une déclaration préalable doit être déposée avant d’édifier toute :

  • construction nouvelle créant une surface hors œuvre brute (SHOB) supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
  • agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
  • transformation de plus de 10m² de SHOB en surface hors œuvre nette (SHON),
  • modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment,
  • changement de destination d’un bâtiment (par exemple transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux.

CONSTITUTION DU DOSSIER

La demande de déclaration préalable peut être réalisée au moyen de l’un des formulaires suivants :

  • Cerfa n°13702*01s’agissant des demandes de déclaration préalable à la réalisation de lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager,
  • Cerfa n°13703*01s’agissant des demandes de déclaration préalable à la réalisation de construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes,
  • Cerfa n°13404*01s’agissant des demandes de déclaration préalable à la réalisation de constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions.

La demande doit être complétée par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de déclaration préalable.

La demande de déclaration préalable et le dossier qui l’accompagne doivent être envoyés ou déposés à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 2 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique.

AFFICHAGE EN MAIRIE

La demande de déclaration préalable fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée pendant toute la durée de l’instruction du dossier.

DÉPÔT DU DOSSIER

Le dossier complet (demande de déclaration préalable et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

La mairie délivre un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à laquelle les travaux pourront débuter.

DÉLAI D’INSTRUCTION DU DOSSIER

La mairie dispose d’un délai de 1 mois pour :

  • instruire le dossier s’il est complet,
  • ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception, s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé a 3 mois pour compléter son dossier.

Réponse de l’administration

Lorsque l’administration répond favorablement à la demande de déclaration préalable, elle adresse un courrier par lettre recommandée avec avis de réception.

Si la mairie s’oppose au projet ou impose des prescriptions particulières, ou adaptation mineure qu’il faut alors respecter, elle fait une réponse motivée, qu’elle adresse par lettre recommandée avec avis de réception.
La décision de l’administration peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’un document écrit au terme du délai d’instruction.
Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la déclaration préalable.

L’intéressé à tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

DURÉE DE VALIDITÉ DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE

  • La durée de validité de la déclaration préalable est de 2 ans.
  • Les travaux doivent impérativement commencer dans ce délai dès l’obtention de la déclaration préalable.
  • Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an.
  • Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à un an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs.
  • Si ces délais ne sont pas respectés, la déclaration préalable n’est en principe plus valable.

PROLONGATION DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE

Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l’autorisation prévoit d’interrompre le chantier pendant plus d’1 an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d’1 an. Cette demande doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité de la déclaration préalable.

PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.

TRAVAUX SUR LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES

D’une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondation.

Par exception, sont notamment dispensés d’un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :

  • les constructions qui créent entre 2 et 20m² de surface hors œuvre brute (SHOB),
  • les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m².

TRAVAUX SUR LES CONSTRUCTIONS EXISTANTES

Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.

Par exception, un permis de construire est notamment exigé pour :

  • l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de SHOB. C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
  • le changement de destination d’une construction (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

RECOURS OBLIGATOIRE À UN ARCHITECTE

Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors œuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 170 m².

CONSTITUTION DU DOSSIER

La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :

  • Cerfa n°13406*01(demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes). Ce formulaire doit être utilisé pour les projets de construction d’une nouvelle maison individuelle d’habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante. Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire,
  • ouCerfa n°13409*01(demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions). Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d’aménagement autres que la construction d’une maison individuelle d’habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire.

Pièces à fournir

Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :

  • un plan de situation du terrain,
  • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
  • un plan de coupe du terrain et de la construction,
  • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
  • un plan des façades et des toitures,
  • une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage.

La demande de permis de construire et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique et qu’il est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

DÉPÔT DU DOSSIER

Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

AFFICHAGE DU DOSSIER

La demande de permis de construire fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

DÉLAI D’INSTRUCTION

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.

Elle dispose d’un délai :

  • de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
  • ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration

Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.

L’arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l’administration sont motivées.

En l’absence de réponse de l’administration à l’issue du délai d’instruction de 2 mois, l’intéressé bénéficie en principe d’un permis de construire tacite. L’administration a alors 2 mois à compter de l’obtention du permis tacite, pour faire savoir à l’intéressé les éventuelles contributions financières qu’il aura éventuellement à supporter.

RECOURS CONTRE LE REFUS D’OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE

Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte (en général le maire) de revoir sa position.

  • Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s’adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l’annulation du refus de permis de construire.
  • Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
  • La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l’obtention du permis de construire.
  • Si l’intéressé obtient gain de cause, l’administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.

PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF

Le bénéficiaire d’un permis de construire en cours de validité peut, s’il le souhaite, apporter des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures.
Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l’instant que la déclaration d’achèvement des travaux n’est pas délivrée.

MODIFICATIONS CONCERNÉES

Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications.

Il s’agit notamment de modifications liées à :

  • l’aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade),
  • la réduction ou l’augmentation de l’emprise de la construction ou de la surface hors œuvre brute lorsqu’elle est mineure,
  • le changement de destination d’une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes par exemple lorsqu’elles concernent un changement profond de l’implantation du projet ou de son volume, un nouveau permis de construire doit être sollicité.

FORMALITÉS À ACCOMPLIR

La demande de permis modificatif, qui doit être présentée en 4 exemplaires (5 lorsque le projet se situe dans un périmètre protégé), se compose :

  • d’un formulaire Cerfa n°13411*01 à retirer au service de l’urbanisme de la mairie du lieu d’implantation du projet, ou téléchargeable directement en ligne,
  • des plans faisant apparaître les modifications apportées au permis initial.

DÉPÔT DU DOSSIER

Le dossier complet (demande de permis de construire modificatif et plans) doit être déposé directement en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

AFFICHAGE DU DOSSIER

La demande de permis de construire modificatif fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

DÉLAIS D’INSTRUCTION

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.
Elle dispose d’un délai de :

  • 2 mois lorsque la demande de modification porte sur une maison individuelle,
  • 3 mois pour les demandes de modification d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

Réponse de l’administration

En l’absence de courrier de la mairie à l’issue du délai d’instruction, le demandeur bénéficie d’un permis de construire modificatif tacite.

AFFICHAGE EN MAIRIE ET SUR LE TERRAIN

Le permis de construire modificatif accordé fait l’objet de mesure d’affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.

PERMIS DE DÉMOLIR

Le permis de démolir est une autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale d’un bâtiment. Il est exclusivement destiné à empêcher les démolitions des constructions situées dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager.

Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, la demande de permis d’aménager ou de permis de construire permet aussi de demander l’autorisation de démolir.

TRAVAUX CONCERNÉS

Un permis de démolir est notamment exigé pour les travaux :

  • démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière,
  • démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager.

TRAVAUX EXEMPTÉS

Le permis de démolir n’est pas exigé notamment pour les opérations de démolition :

  • effectuée sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre,
  • effectuée en application d’une décision de justice devenue définitive.

CONSTITUTION DU DOSSIER

La demande de permis de démolir peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé Cerfa n°13405*01. Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, l’imprimé Cerfa n°13409*01 permet aussi de demander l’autorisation de démolir.

Cette demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur le notice de demande de permis en fonction du formulaire choisi) :

  • un plan de situation du terrain faisant apparaître l’échelle et l’orientation du terrain,
  • un plan de masse des constructions à démolir ou s’il y a lieu à conserver faisant apparaître sur le terrain :
      les bâtiments existants avec leurs dimensions et leur emplacement,
      les bâtiments à démolir,
      les arbres existant, s’il y en a, en indiquant ceux qui seront maintenus et ceux qui seront supprimés,
      une photographie originale du ou des bâtiments à démolir prise à distance suffisante pour avoir une bonne vision du bâtiment destiné a être démoli, ainsi que son insertion dans les lieux avoisinants.

La demande de permis de démolir et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires.

DÉPÔT DU DOSSIER

Le dossier complet (demande de permis de démolir et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

AFFICHAGE DU DOSSIER

La demande de permis de démolir fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

DÉLAI D’INSTRUCTION

La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.

Elle dispose d’un délai de :

  • 2 mois, pour instruire le dossier si celui-ci est complet,
  • ou de 1 mois pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose d’un délai de 3 mois pour compléter son dossier.

Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration

A l’issue du délai d’instruction si le demandeur n’a pas reçu de courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable.
Le demandeur sera alors titulaire d’un permis de démolir.
Un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis peut être délivré sur simple demande de l’intéressé.

DÉCLARATION D’ACHÈVEMENT DES TRAVAUX

La déclaration d’achèvement des travaux dite « déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) » est un document qui permet de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction avec :

  • le permis de construire,
  • le permis d’aménager,
  • ou la déclaration préalable.

Elle est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.

CONTENU DU DAACT

Dans certains cas, pour être valable la DAACT :

  • doit préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé lorsque les travaux ont été effectués par tranche. La DAACT porte alors sur ces seules réalisations,
  • doit être accompagnée d’une attestation effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte précisant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité des personnes handicapées,
  • doit être accompagnée d’une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que les normes techniques (parasismiques et paracycloniques) ont été respectées par le maître de l’ouvrage.

DÉPÔT DU DOSSIER

La DAACT peut être effectuée à la mairie où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01.
Elle doit être signée par le titulaire de l’autorisation et, le cas échéant, par l’architecte qui a dirigé les travaux.

La déclaration doit être établie en 3 exemplaires et être :

  • déposée directement à la mairie de la commune où se situe le terrain ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou envoyée par courrier électronique si la commune est dotée d’équipements nécessaires et si l’intéressé a accepté ce mode de transmission.

CONTRÔLE DE L’ADMINISTRATION

Le déclarant s’engage sur la conformité des travaux lorsqu’il dépose la DAACT.
Lorsqu’elle l’estime nécessaire, l’administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés.
Cette visite des lieux n’est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la DAACT.

Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :

  • les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu’ils sont situés dans un secteur sauvegardé,
  • les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.

Passés ces délais, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

ANOMALIE CONSTATÉE

Si l’administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois par rapport à l’autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l’autorisation d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou demander de déposer un permis de construire modificatif.

Si la régularisation de l’anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.

DEMANDE D’ALIGNEMENT

L’alignement individuel est un acte qui détermine la limite entre la voie publique et une propriété riveraine. Il doit être demandé par le propriétaire de l’immeuble dès lors qu’il envisage de réaliser des travaux (ravalement, clôture…) jouxtant la voie publique.

Cet acte est délivré gratuitement par :

  • la préfecture s’il s’agit d’une route nationale,
  • par le conseil général s’il s’agit d’une route départementale,
  • par la mairie s’il s’agit d’une route communale.

Cette demande doit être effectuée sur papier libre et comporter les nom et adresse du propriétaire, la description des travaux projetés et la désignation de l’immeuble et de la voie.
La réponse à une demande d’alignement individuel prend la forme d’un arrêté, valable 1 an.